1-1-1. 이 지침은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」 및 같은 법 시행령 제56조의4의 규정에 의하여 성장관리방안의 수립기준을 정하는 데 그 목적이 있다.
1-1-2. 이 지침은 성장관리방안을 수립함에 있어서 필요한 사항을 정한 것으로 지침의 내용을 종합적으로 고려하여 적용하도록 하고, 당해 지역여건 등으로 지침의 세부내용 중 일부에 대하여 이를 그대로 적용하는 것이 불합리한 경우에는 법령의 범위안에서 그 사유를 명백히 밝히고 다르게 적용할 수 있다.
1-1-3. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」(이하 “법”이라 한다), 같은 법 시행령(이하 “영”이라 한다) 및 이 지침에서 위임하거나 정한 범위에서 도시·군계획조례 또는 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.
1-2-1. 성장관리방안은 개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 해당 지자체장이 자율적으로 수립하는 계획이다.
1-2-2. 성장관리방안은 미래의 개발행위를 예측하여 이에 대한 계획적 개발 및 관리방향을 제시하는 유도적 성격의 계획이다.
1-3-1. 영 제56조의4
1-4-1. ‘성장관리지역’이란 지역특성, 개발여건 등을 고려하여 계획적 개발 및 관리를 통한 난개발 방지를 목적으로 성장관리방안을 수립하기 위하여 설정한 지역 또는 성장관리방안이 수립된 지역을 말한다.
1-4-2. ‘성장관리방안’이란 개발압력이 높은 지역 등에 대하여 기반시설의 설치·변경, 건축물의 용도 등에 관한 기본방향을 미리 설정함으로써 당해 지역의 계획적 개발을 유도해 나가고자 하는 방안을 말한다.
2-1-1. 기초조사는 당해 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 현황과 문제점을 파악하고 이를 기초로 성장관리지역을 설정하고 합리적인 관리방안을 마련하기 위한 자료의 수집 및 분석을 목적으로 한다.
2-2-1 기초조사는 도시·군기본계획 및 도시·군관리계획 수립시 구축된 자료를 활용할 수 있으며, 당해 지역의 현황과 문제점 등을 파악하기 위해 필요한 부분에 한하여 추가적으로 실시한다.
2-2-2. 기초조사 결과는 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 현황과 문제점, 향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록 정리한다.
2-2-3. 개발가능지 분석
(1) 시·군의 표고, 경사 등 자연환경적 요소와 법적 제한구역 등 인문환경적 요소를 종합하여 개발가능지를 분석한다. 단, 도시·군기본계획 및 도시·군관리계획수립시 수행된 분석자료나 토지적성평가 분석자료가 활용가능한 경우 이를 활용한다.
(2) 개발가능지 분석에 있어 구체적인 사항은 「도시·군기본계획수립지침」을 준용한다.
2-2-4. 개발행위허가 현황 분석
(1) 최근 5년 동안 개발행위허가(산지전용, 농지전용허가 포함)의 입지를 분석하여 제시한다.
(2) 다음의 사항에 대하여 개발행위허가를 분석함으로써 해당 시군의 개발행위허가의 패턴을 이해할 수 있도록 한다.
① 개발행위허가 건수의 연도별 추이
② 용도지역별 개발행위허가 건수
③ 건축물의 용도별 개발행위허가 건수 및 분포도면(주택, 근린생활시설, 공장 및 창고, 동물 및 식물 관련시설, 기타 등)
(3) 이상을 기초로 하여 개발압력이 높은 지역과 향후 개발행위의 진행방향을 예측한다.
3-1-1. 성장관리방안의 수립 및 결정절차는 다음과 같다.
3-1-2. 수립권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수(이하 ‘수립권자’라 한다)로 한다.
3-2-1. 수립권자가 성장관리방안을 입안하고자 할 때에는 주민의 의견을 청취하고 그 의견이 타당하다고 인정할 때에는 이를 성장관리방안에 반영하여야 한다.
3-2-2. 성장관리방안의 입안에 관하여 주민의 의견을 청취하고자 할 때에는 입안하고자 하는 성장관리방안의 내용을 전국 또는 당해 시·군·구를 주된 보급지역으로 하는 둘 이상의 일간신문과 홈페이지에 공고하고 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
3-2-3. 신문게재와 동시에 시·군·구청 및 읍·면·동사무소 게시판에 공고내용을 게시하고, 입안도면을 시·군·구청에 게시하여 주민이 열람할 수 있도록 한다.
3-2-4. 성장관리방안에 대한 의견이 있는 자는 열람기간 내에 수립권자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 수립권자는 제출된 의견을 성장관리방안에 반영할 것인지 여부를 검토하여 그 결과를 열람기간이 종료된 날부터 30일 이내에 해당 의견을 제출한 자에게 통보하여야 한다.
3-2-5. 주민의견 청취결과 기반시설계획의 변경(3-3-2호의 경미한 변경 제외)사항이 있을 경우에는 다시 공고·열람하여야 한다.
3-2-6. 수립권자는 지방의회의 의견을 들으려면 의견제시 기간을 밝혀 성장관리방안을 송부하여야 하며, 관계 행정기관의 장과도 협의하여야 한다.
3-3-1. 수립권자는 성장관리방안을 결정하려면 법 제113조제1항 또는 제2항에 의한 해당 지역에 설치된 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다.
3-3-2. 결정된 성장관리방안을 변경할 때에도 위의 절차와 같다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 변경하려는 경우에는 법 제58조제5항에 따른 주민과 해당 지방의회의 의견청취, 관계 행정기관과의 협의 및 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.
(1) 성장관리방안을 수립한 대상지역 전체 면적의 10퍼센트 미만을 변경하고, 그 변경지역에서의 성장관리방안을 변경하는 경우
(2) 단위 기반시설부지 면적의 10퍼센트 미만을 변경하는 경우. 다만, 도로의 경우 시점 및 종점이 변경되지 아니하고 중심선이 종전 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우만 해당한다.
(3) 지형사정으로 인한 기반시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인한 기반시설 부지의 불가피한 변경인 경우
(4) 건축물의 배치·형태·색채·높이의 변경인 경우
(5) 그 밖에 조례로 정하는 경미한 변경인 경우
3-3-3. 수립권자가 성장관리방안을 수립하거나 변경한 때에는 지체 없이 성장관리방안의 내용을 고시하고 일반에게 열람시켜야 한다. 성장관리방안의 고시는 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 공보에 다음 각 호의 사항을 게재하는 방법에 의하며, 관계 서류의 열람기간은 14일 이상으로 하여야 한다.
(1) 성장관리방안의 목적
(2) 위치 및 경계
(3) 면적 및 규모
(4) 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
4-1-1. 성장관리지역은 개발행위 및 인구증가 추세, 주변지역의 개발여건 변화 및 지가변동률 등 객관적인 기초자료를 활용하되 당해 지역의 여건과 정책적 고려사항을 종합하여 설정한다.
4-1-2. 당해 지역 및 주변지역의 토지이용, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 성장관리지역으로 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 그 타당성을 면밀히 검토하여야 한다.
4-2-1. 성장관리지역은 법 제58조제3항제2호 지역(자연녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역) 중 다음과 같은 지역에 설정한다. 다만, 기반시설의 설치·변경 등을 위하여 필요한 경우 전체 면적의 20%이하의 범위에서 법 제58조제3항제3호에 따른 지역(보전녹지지역, 생산녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역)을 일부 포함할 수 있다.
(1) 주변의 토지이용이나 교통여건 변화 등으로 향후 시가화가 예상되는 지역
(2) 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되고 있거나 진행될 것으로 예상되는 지역
(3) 주변지역과 연계하여 체계적인 관리가 필요한 지역
(4) 그 밖에 (1)부터 (3)까지에 준하는 지역으로서 도시·군계획조례로 정하는 지역
4-2-2. 성장관리지역의 범위 설정은 다음 사항을 고려할 수 있다.
(1) 해당 지역의 최근 6개월 또는 1년간 개발행위허가 건수가 직전 동기대비 20% 이상 증가한 지역
(2) 해당 지역의 최근 1년간 인구증가율 및 지가변동률이 해당 시군구의 최근 1년간 인구증가율 및 지가변동률 보다 20% 이상 높은 지역
4-2-3. 성장관리지역 지정 규모는 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도할 수 있는 규모 이상으로 지정한다. 단, 계획관리지역이 포함되는 경우 3만㎡이상의 규모로 한다.
4-2-4. 성장관리지역의 경계는 다음 기준에 따라 설정한다.
(1) 성장관리방안의 목적달성과 효율적 관리를 위하여 가능한 정형화된 지역으로 설정한다.
(2) 도로, 하천 그 밖에 특색 있는 지형지물을 이용하는 등 경계선이 분명하게 구분되도록 하고, 지역경계선은 지번이 표기된 지적도면에 명확하게 표시 한다. 이 경우 지적도는 축척 3천분의 1 부터 6천분의 1로 작성한다.
5-1-1. 성장관리방안에는 다음 각호의 사항 중 제1호와 제2호를 포함한 둘 이상으로 하고, 성장관리방안의 목적달성을 위해 계획내용의 상세정도에 차등을 둘 수 있다. 다만, 제1호 및 제2호외에는 수립권자가 성장관리방안 수립목적 달성에 반드시 필요하다고 인정하는 경우에 한정하여 포함하는 것을 원칙으로 한다.
(1) 도로, 공원 등 기반시설의 배치와 규모에 관한 사항
(2) 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률
(3) 건축물의 배치·형태·색채·높이
(4) 환경관리계획 및 경관계획
(5) 그 밖에 난개발을 방지하고 계획적 개발을 유도하기 위해 필요한 사항으로써 도시·군계획조례가 정하는 사항
5-1-2. 성장관리방안은 도시·군기본계획 및 도시·군관리계획의 내용에 부합하도록 수립한다.
5-1-3. 지역현황 및 개발여건, 성장잠재력 등을 고려하고, 쾌적하고 편리한 환경조성을 위하여 환경친화적으로 수립한다.
5-1-4. 주민의견을 충분히 수렴하기 위해서 토지소유자 등 이해당사자를 포함한 지역민을 대상으로 설문조사·주민설명회 등을 실시할 수 있고, 수립권자는 주민이 참여하는 합리적인 방안이 수립되도록 한다.
5-1-5. 입안권자는 성장관리방안 작성시 도시계획, 건축, 경관, 토목, 조경, 교통 등 필요한 분야의 전문가에게 협력을 받을 수 있다.
5-1-6. 성장관리방안 수립내용에는 기반시설계획 등 꼭 필요한 사항만을 포함하되, 가능한 수립내용을 간소화하여 토지소유자 또는 이해관계인이 당해 지역에서 개발행위 등 경제활동에 미치는 영향이 최소화 되도록 한다.
5-2-1. 성장관리지역 내 기반시설의 설치기준에 관하여 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 「지구단위계획수립지침」 및 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 등 관련 규정을 준용할 수 있다.
5-2-2. 기반시설계획은 다음 사항을 고려하여 수립한다.
(1) 향후 예상되는 당해 지역의 상주·상근인구 및 이용인구를 참작한다.
(2) 성장관리지역에 설치하는 도로 등의 시설은 향후 주변지역의 성장방향과 성장가능성을 고려한다.
(3) 도로, 상·하수도 등의 용량은 건축물의 용도, 인구 증가율, 개발행위 증가율등을 참작하여 설정한다.
5-2-3. 기반시설을 계획하는 때에는 에너지 및 자원의 절약에 관한 사항을 고려하여 환경친화적으로 설치되도록 수립한다.
5-2-4. 주거가 밀집되는 지역의 경우에는 학교, 공원, 유치원, 보육시설 등에 대한 시설을 함께 고려한다.
5-2-5. 성장관리지역 안의 기반시설계획에 대하여는 향후 도시·군계획시설로 결정할 수 있다. 또한 도시·군관리계획 결정시 성장관리지역의 기반시설계획을 고려하여야 한다.
5-2-6. 도로 등의 기반시설을 계획하는 경우에는 기존의 기반시설을 우선적으로 활용하고, 토지소유자 및 이해관계자간의 형평성을 최대한 고려하여 효율적이고 합리적인 계획이 되도록 한다.
5-3-1. 건축물의 용도는 건축법 시행령 별표 1에 따라 구분하고 당해 지역의 여건, 기존 건축물의 용도 등을 고려하여 적절하게 설정되도록 한다.
5-3-2. 성장관리지역의 설정목적, 용도지역·용도지구의 특성 등을 참작하고 다음 각 호의 사항을 고려하여 적정한 건축물의 용도를 설정한다.
(1) 성장관리지역 설정 목적에 맞지 않는 과도한 용도지정으로 민원이 발생하지 않도록 하고, 주변지역의 토지이용 및 건축물 현황 등을 고려하여 당해 지역에 적합한 용도의 건축물이 입지되도록 한다.
(2) 건축물의 용도는 권장용도, 허용용도, 불허용도 등으로 설정할 수 있다.
5-3-3. 주요 간선도로변에 무질서한 건축물의 난립으로 가로의 경관 및 미관이 훼손되지 않도록 하며, 용도의 무원칙한 혼재가 발생하지 않도록 한다.
5-3-4. 주거지역 또는 학교 인근지역에 대하여 주거 및 교육환경을 보호할 필요가 있는 경우에는 일반숙박시설 및 위락시설의 용도를 제한하거나 녹지 등 완충시설을 계획할 수 있다.
5-3-5. 건축물의 용도는 서로 조화를 이루도록 하며, 지역여건상 상호 상충되는 용도의 입지가 필요한 경우에는 완충기능을 할 수 있는 오픈스페이스 및 완충공간 등을 계획하여 장래 발생될 소음, 환경, 안전 등의 문제점을 예방토록 한다.
5-4-1. 건폐율 및 용적률은 당해 용도지역의 건폐율 및 용적률을 적용하는 것을 원칙으로 하되, 토지일부의 기반시설 편입여부, 권장사항 이행여부 등에 따라 인센티브를 차등 제공하는 등 허용범위를 다르게 제시하여 성장관리방안의 목적달성을 위한 방안으로 활용할 수 있다.
5-4-2. 성장관리방안 수립시 건폐율 및 용적률은 다음 각 호의 범위에서 도시·군계획조례로 정한 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.
(1) 건폐율은 법 제77조제5항 및 영 제84조의3에 따라 계획관리지역은 50%이하, 자연녹지지역 및 생산관리지역은 30%이하. 다만, 공장은 환경관리계획 또는 경관계획이 포함된 경우로 한정한다.
(2) 용적률은 법 제78조제1항제2호다목의 단서규정에 따라 계획관리지역에서 125%이하.
5-5-1. 건축물의 배치·형태·색채·높이 등에 대한 사항은 다음 각 호에 해당되는 경우에 한하여 포함하는 것을 원칙으로 한다.
(1) 차량의 통행이 많은 주요간선도로 주변지역 또는 당해 지역이 관광지 주변 등에 위치하여 인구이동이 많아 경관관리의 필요성이 높은 지역
(2) 당해 지역의 여건 등으로 동 내용을 포함하는 것이 필요하다고 수립권자가 인정하는 경우
5-5-2. 건축물의 옥상부분은 주변지역의 환경 및 경관 등을 고려하여 지붕양식 및 색채 등을 권장할 수 있다.
5-5-3. 건축물의 배치·형태·색채·높이는 주변경관 및 자연환경과의 조화, 조망권, 건축물의 미관 등을 위하여 고려되어야 할 기본요소로서 권장사항으로 계획할 수 있다.
5-6-1.환경관리계획은 주변지역에 야생동물의 서식지가 위치하는 등 수립권자가 판단하여 필요하다고 인정하는 경우에 한하여 수립하는 것을 원칙으로 한다.
5-6-2.환경관리계획은 자연환경 보전을 위하여 다음 사항을 고려하여 수립한다.
(1)구릉지 등에서는 절토를 최소화하고 절토면이 드러나지 않도록하여 전체적으로 양호한 경관을 유지
(2) 습지나 야생동식물의 서식처 등은 개발행위로 인하여 환경에 큰 영향이 가해질 수 있는 지역이므로 이를 보존하는 방안을 검토
5-6-3. 환경오염방지를 위하여 다음의 사항을 고려하여 계획을 수립한다
(1) 대기오염원이 되는 생산활동은 주거지안에서 일어나지 않도록 검토
(2)차도와 주거지 사이에 방음벽을 설치하는 경우에는 소음원에 가깝게 설치하여야 하며, 가급적 자연지형이나 수목을 이용하도록 유도
5-7-1.경관계획은 수립권자가 판단하여 경관관리의 유지가 필요하다고 인정하는 경우에 한하여 수립하는 것을 원칙으로 한다.
5-7-2. 경관계획의 기본원칙은 다음과 같다.
(1) 자연생태계와 자연경관은 최대한 보전을 원칙
(2) 역사·문화적 자산은 경관관리의 우선 고려사항으로 검토
(3) 해당 지역 또는 인근 지역간의 산림·녹지·하천·해안 등 자연경관의 연속성이 보호되도록 유도
(4) 하천·도로·해변·녹지 등의 경관축을 보호하여 해당지역 전체의 주요 경관이 상호 조화를 이루도록 유도
(5) 건축물 건축, 공작물 설치 등의 경우 주변경관과 조화를 이루도록 하여야 하며, 주변경관에 대한 조망권이 침해되지 않도록 유도
(6) 경관관리는 지방자치단체별로 여건과 특성을 최대한 살리는 방향으로 추진
1. 이 지침은 2014. 1. 17일 부터 시행한다.
이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.
국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2016년 1월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
이 지침은 발령한 날부터 시행한다.
부칙
별표 서식 정보
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