이 지침은「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」(이하 "법"이라 한다) 제6조제2항의 규정에 의한 경제자유구역개발계획의 수립에 관한 사항과 같은법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제8조제3항의 규정에 의한 실시계획의 수립, 영 제11조의4제6항의 규정에 의한 조성토지의 공급에 관한 사항 및 기타 경제자유구역개발사업 추진에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
이 지침은 법 및 영에 의하여 시행되는 경제자유구역의 개발사업에 적용한다.
①특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 경제자유구역의 지정을 요청하는 때에는 그 경제자유구역 개발사업에 지장을 줄 우려가 있는 개발행위에 대하여 경제자유구역이 지정될 때까지「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제63조에 따라 개발행위허가를 제한하는 등 필요한 조치를 취하여야 한다.
② 시·도지사는 경제자유구역의 지정을 추진하고 있는 지역에 대해 부동산 거래동향 등을 수시로 파악하여 부동산 투기가 발생될 우려가 있다고 판단되는 경우에는 국세청 등 유관기관과 긴밀히 협조하여 적정한 대책을 강구하여야 한다.
① 경제자유구역의 지정 전에 다른 법령에 따라 산업단지, 택지개발지구 등 허가·인가 등을 받아(허가·인가 등을 받을 필요가 없는 경우를 포함한다) 시행에 착수한 자는 경제자유구역의 지정에도 불구하고 해당 사업을 계속 수행할 수 있다.
② 경제자유구역의 지정 전에 다른 법령에 따라 시행에 착수한 개발사업의 계획변경이 법 제6조에 따른 개발계획의 변경을 수반하는 경우에는 제1항의 규정에도 불구하고 법 제7조를 적용한다.
① 산업통상자원부장관은 법 제4조제4항·제5항에 따라 경제자유구역을 지정하거나 법 제7조제1항·제2항에 따라 경제자유구역개발계획을 변경하고자 할 경우 제51조에 따른 자문회의의 자문이 필요하다고 인정한 때에는 자문회의의 자문을 거쳐 관계 행정기관의 장과 협의를 하여야 한다.
② 산업통상자원부장관은 관계 행정기관의 장과 협의한 때에는 그 결과를 경제자유구역개발계획이나 경제자유구역개발계획 변경에 합리적으로 반영하도록 하여야 한다.
법 제6조제1항제1호의 경제자유구역(단위개발사업지구를 포함한다)의 위치에서 그 위치 설정 경계선은 도로, 하천 등으로 가능한 한 객관적으로 명확히 구분될 수 있는 기준에 따라야 한다.
법 제6조제1항제3호의 개발사업의 시행예정자에 관한 사항에는 다음 사항이 포함되어야 한다.
1. 인적사항
가. 성명(법인인 경우에는 그 명칭 및 대표자의 성명)
나. 주소(법인인 경우에는 주된 사무소의 소재지)
다. 둘 이상의 개발사업의 시행예정자가 그 대표자를 선정한 경우 가목·나목 외에 대표자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 그 명칭, 대표자 및 주된 사무소의 소재지)
2. 법 제8조의3제1항제6호에 따라 설립한 법인의 경우에는 출자자의 구성, 총 출자금액, 각 출자자들의 출자금액 및 출자비율
① 법 제6조제1항제6호의 규정에 의한 토지이용계획에서 조성토지의 용도별 분류는 영 제11조의4제5항의 별표 1에 따른다.
② 제1항의 규정에 불구하고 외국인투자유치 등 당해 경제자유구역사업을 위하여 필요한 경우에는 제1항에 의한 조성토지의 용도별 분류 이외의 용도로 분류할 수 있다.
① 법 제6조제1항제6호의 기반시설계획에서 기반시설은 그 종류, 규모 및 질적 수준 등이 경제자유구역 안에 거주하는 내·외국인의 삶의 질을 높일 수 있도록 개발의 목표에 부합하게 설치하여야 한다.
② 기반시설계획은 합목적성을 확보할 수 있도록 다음의 기본원칙을 준수하여야 한다.
1. 당해 개발구역의 수요에 따라 양적·질적 기준을 충족하여야 하며 필요시 인접지역의 수요를 고려한다.
2. 장래에 예상되는 여건의 변화를 고려하여 지속가능성 및 환경적합성을 확보한다.
3. 개발의 목표, 인구수용계획, 토지이용계획 및 교통처리계획 등 관련계획과 유기적으로 연계한다.
① 법 제6조제1항제7호의 인구수용계획 및 주거시설 조성계획은 당해 경제자유구역이 외국인 정주여건에 적합한 도시로 발전할 수 있도록 하여야 한다.
② 공동주택건설용지에 대하여는 필지 또는 블록별로 호수, 평형, 층수, 용적률을 정하여 규모별 배분계획을 수립하여야 한다.
③ 공동주택건설용지의 일부는「임대주택법」제2조제2호가목의 건설임대주택의 건설을 위해 공급할 수 있으며, 같은 법 제5조에 의거 국민주택기금을 지원받을 경우 실시계획 승인 전에 국토교통부장관과 협의하여 정한다.
④ 단독주택건설용지에 대하여는 필지단위로 분할하여 공급하거나 일부를 블록단위로 공급할 수 있다.
⑤ 단독주택건설용지를 필지단위로 계획하는 경우에는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제49조부터 제54조까지와 같은 법 시행령 제43조부터 제50조까지의 지구단위계획을 준용한다.
① 법 제6조제1항제8호의 교통처리계획은 이용자의 편의를 증진하고 전기, 상·하수도, 가스 등 기반시설의 공동수용 및 경제자유구역개발구역 안의 활동의 흐름에 미치는 영향 등을 고려하여야 한다.
② 교통처리계획은 다음의 기본원칙을 준수하여야 한다.
1. 공항, 항만 및 인근 대도시와의 연결계획, 진입도로에 관한 계획, 개발구역 안의 도로의 기능별 체계, 주차장, 버스정차대 및 환승시설 등에 관한 계획을 포함하여야 하며 교통처리시설이 보행자도로 및 자전거도로 등 특수가로와 연계한다.
2. 토지이용계획과의 상관성을 고려하고 교통분석(혹은 영향평가)결과를 반영한다.
법 제6조제1항제11호의 환경보전계획은 경제자유구역을 환경적으로 건전한 국제도시로 조성함으로써 자연환경을 보호하고 내·외국인에게 쾌적한 생활환경을 제공하며 토지이용계획 및 교통처리계획 등과 원활한 연계를 이루도록 하여야 한다.
① 법 제6조제1항제16호 및 영 제5조제1항제3호의 공원·녹지계획에는 내·외국인에게 쾌적한 생활환경을 제공할 수 있도록 공원·녹지시설과「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 규정하는 보행자도로,「자전거이용 활성화에 관한 법률」에서 규정하는 자전거도로,「노인복지법」에서 규정하는 노인복지시설 등을 결합하여 설치하는 등 건강생태회랑을 적용하여야 한다.
② 건강생태회랑은 경제자유구역 안의 사업지구간 및 경제자유구역과 인접한 지역과의 연계를 고려하여 설치하여야 한다.
법 제6조제1항제16호및 영 제5조제1항제4호의 도시경관계획에는 다음 사항을 포함하여야 한다.
1. 경관계획의 목표(테마)를 구체화할 수 있는 경관기본구상
2. 역, 터미널, 주요 경관관리지역 등 경관중점관리지역의 선정
3. 경관테마 및 경관관리 방향을 파악할 수 있는 경관 기본구상도 등
① 법 제6조제1항제16호및 영제5조제1항제5호·제8조제2항제12호에서 존치하는 기존 건축물 및 공작물 등(이하 "존치시설물"이라 한다)은 다음 제1호부터 제4호까지의 요건을 모두 충족하거나 제5호에 해당하고 이전 또는 철거하지 않아도 경제자유구역 개발사업에 지장이 없다고 인정되는 건축물을 말한다.
1. 건축물 등이 관계법령에 의해 인·허가 등을 받았을 것
2. 당해 사업지구의 토지이용계획상 수용이 가능할 것
3. 당해 건축물 등의 존치가 철거하는 것보다 공익상 또는 경제적으로 현저히 유리할 것
4. 당해 건축물 등의 활용기간이 당해 사업준공 이후까지 장기간으로 예상될 것
5. 제1호부터 제4호 이외의 경우로서 문화·예술적 가치가 있다고 지방자치단체 등에서 인정하여 존치를 요청하는 경우
② 존치시설물은 이를 철거하지 않고 존치하는 것으로 개발계획 또는 실시계획에 반영할 수 있다.
경제자유구역 안에서「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립되었거나 매립예정인 일단의 토지를 조성원가 이하로 일괄 공급함에 따라 이미 수립된 경제자유구역개발계획의 변경이 필요하게 되는 경우 당해 토지를 공급하는 개발사업시행자는 토지공급계약 이전에 미리 산업통상자원부장관과 협의하여야 한다.
법 제9조제1항 및 영 제8조제2항에 의한 실시계획의 승인 또는 변경승인 신청을 위한 첨부도면 및 서류는 다음에 따라 작성한다.
1. 위치도는 축척 1/25,000 또는 1/50,000 이상의 도시관리계획총괄도 또는 지형도를 사용하여 개발구역 등을 표시한다.
2. 실시계획의 계획평면도는 축척 1/5,000 이상의 지형도를 사용하여 개발계획에서 정한 내용을 표시한다.
3. 존치하고자 하는 기존 공장이나 건축물 등에 대하여는 대지조성공사, 우·오수처리 등의 지장여부를 판단하기 위한 존치대상건축물 검토서, 별지 제1호서식의 존치대상건축물 조서 및 존치대상건축물 현황도를 작성한다.
4. 토지, 건물, 권리 등의 매수, 보상 및 이주대책에 관한 서류는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등을 준용하여 작성한다.
5. 지형도면은「토지이용규제 기본법」에 따른다.
제5조제2항은 시·도지사가 법 제11조제2항에 따라 실시계획을 승인하거나 변경승인하는 경우 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 때에 이를 준용한다.
① 경제자유구역의 개발사업 시행에 따른 토지 및 건물 등의 취득 또는 사용과 보상에 대하여는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등 관계 법령이 정하는 바에 따른다.
② 경제자유구역 개발사업 시행을 위해 필요한 이주대책의 내용과 방법은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등이 정하는 범위 안에서 개발사업시행자가 따로 정하여야 한다.
① 개발사업시행자가 법 제9조제1항 및 영 제8조제1항에 따라 시·도지사에게 제출하는 실시계획의 승인 또는 변경승인 신청서 중 영 같은 조 제2항제7호의 개발사업으로 조성되는 토지 및 시설의 사용·수익·관리 및 처분(처분방법 및 가격에 관한 사항을 포함한다)에 관한 계획서(이하 "처분계획서"라 한다)는 다음 사항을 포함하여야 한다.
1. 처분하고자 하는 토지 또는 시설
2. 처분대상자의 자격
3. 처분의 시기, 방법 및 조건
4. 처분가격의 결정방법
5. 토지 등을 준공 전에 공급하고 그 토지 등을 공급받을 자로부터 공급대금의 전부 또는 일부(이하 "선수금"이라 한다)를 받고자 하는 경우 선수금 및 그 납부에 관한 사항
② 처분계획서에는 영 제11조의4제5항 관련 별표 1에서 정한 용도별 용지분류를 명시하여야 한다. 이 경우 공공시설용지는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제13호에 의한 시설, 학교 및 공공청사를 위한 용지를 말하는 것으로 본다.
③ 개발사업시행자는 개발사업의 원활한 추진을 위하여 불가피한 경우에는 실시계획승인 신청시 조성토지 또는 시설의 처분에 관한 개략적 계획을 첨부하여 실시계획승인을 받을 수 있다.
④ 제3항에 따라 실시계획승인을 받은 개발사업시행자는 조성토지 등의 처분 전까지 별도로 제1항의 규정에 의한 처분계획서를 수립하여 법 제9조의 절차를 준용하여 관할 시·도지사에게 처분계획서 승인을 요청할 수 있다.
⑤ 처분계획서 승인을 받은 후 여건변경 등으로 인하여 처분계획의 변경이 필요한 경우에는 변경 처분계획서를 작성하여 관할 시·도지사의 승인을 받아야 한다.
개발사업시행자가 제20조제1항에 의한 선수금을 받고자 하는 경우에는 다음 각 호에서 규정하는 기준에 따를 것임을 처분계획서에 명시하여야 한다. 다만, 외국인투자유치 등 경제자유구역 개발사업을 위하여 불가피한 경우에는 그 사유를 소명하여 다음 각 호와 다른 선수금 수령기준을 처분계획서에 명시할 수 있다.
1. 법제8조의3제1항제1호부터제4호에 해당하는개발사업시행자(이하 "공공시행자"라 한다)인 경우 실시계획의 승인을 받고 개발사업시행에 따른 재원조달에 장애가 없어야 선수금을 받을 것임
2.공공시행자의 출자비율이 100분의 20 이상인 경우에는 실시계획의 승인을 받은 후 실시계획 승인 면적의 100분의 30 이상의 토지에 대한 소유권을 확보(사용동의를 포함한다)한 후 선수금을 받을 것임
3. 제1호와 제2호 이외의 사업시행자인 경우 실시계획의 승인을 받고 다음 각 호의 요건을 갖추어야 선수금을 받을 것임
가. 실시계획 승인 면적의 100분의 30 이상의 토지에 대한 소유권을 확보하였을 것
나. 공급하고자 하는 토지 등에 대한 소유권을 확보하고 당해 토지에 설정된 저당권을 말소하였을 것
다. 공급하고자 하는 토지 등에 대한 개발사업의 공사진척률이 10퍼센트 이상일 것
라.공급계약 불이행시 선수금의 환불을 담보하기 위하여 보증서 등(「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」제37조제2항의 규정에 의한 지급보증서·상장증권·보증보험증권·정기예금증서·수익증권 등을 말한다. 이하 같다)을 시·도지사에게 제출할 것. 이 경우 보증 또는 보험 금액은 선수금에 그 금액에 대한 보증 또는 보험기간에 해당하는 약정이자 상당액을 가산한 금액 이상으로 하고, 사업기간을 연장하는 때에는 당초의 보증 또는 보험 기간에 그 연장하고자 하는 기간을 가산한 기간을 보증 또는 보험 기간으로 하는 보증서 등으로 하되 보증 또는 보험 기간의 개시일은 선수금을 받은 날 이전으로 하고 그 종료일은 준공예정일부터 1월 이상이어야 함.
4. 시·도지사는 공공시행자가 아닌 개발사업시행자가 공급계약의 내용대로 이행하지 아니하거나 개발사업시행자의 파산 등(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」제6조의 규정에 의한 회생절차폐지의 결정, 회생절차개시신청의 기각결정, 회생계획 인가 전 회생절차폐지결정 및 회생계획불인가결정을 포함한다)으로 사업을 이행할 능력이 없다고 인정하는 경우에는 당해 개발사업의 준공 전에 보증서 등을 선수금의 환불을 위하여 사용할 수 있음
5. 개발사업시행자가 공사완료의 공고 전에 미리 토지를 공급하거나 시설물을 이용하게 한 후에는 당해 토지를 담보로 제공하지 않을 것임
① 개발사업시행자는 법 제9조의7제1항에 의한 조성토지나 시설을 분양 또는 임대하거나 직접 사용함을 원칙으로 한다.
② 조성되는 토지나 시설을 분양하거나 임대하는 경우에는 제20조에 의하여 작성된 처분계획서에 따라야 한다.
③ 관계 행정기관의 장은 경제자유구역개발사업으로 조성된 토지에 대하여 건축허가 등 관계법령에 의한 인가·허가 등을 하고자 할 때에는 실시계획에서 정한 토지이용계획에 따라 당해 토지가 이용될 수 있도록 하여야 한다.
① 개발사업시행자가 법 제9조의7제2항 및 영 제11조의4제1항에 의하여 외국인투자의 유치 등을 위하여 조성토지를 조성원가 이하로 공급하는 경우 그 비용을 주택건설용지·상업시설용지 등의 개발이익으로 보전할 수 있다.
② 제25조의 규정에 따라 개발사업시행자가 장기임대산업용지를 운영하는 경우 그 비용을 주택건설용지·상업시설용지 등의 개발이익으로 보전하거나 공급되는 산업시설용지 등의 조성원가에 반영하여 보전할 수 있다.
③ 개발사업시행자가 영 제11조의4제2항제1호에 따라 수의계약에 의하여 조성토지를 공급하고자 할 경우 시·도지사는 다음 각 호의 1에 해당하는 때에는 같은 조 제1항제4호에 해당하는 것으로 볼 수 있다.
1. 도로·학교·공원·공용의 청사 등 일반에게 공급할 수 없는 공공시설용지를 관계 법령에 의하여 당해 공공시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우
2.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제78조에 의한 이주대책으로 공급하는 경우
3. 개발대상지역내에 소재하는 건축물 등의 시설물로서 존치시설물의 유지관리에 소요되는 최소범위 안의 토지 등을 공급하는 경우
4.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의에 응하여 그가 소유하는 당해 개발사업지역 안의 토지 등의 전부를 개발사업시행자에게 양도한 자(경제자유구역 지정 고시일 이전부터 토지를 소유한 경우에 한하되 그 이후에 토지를 소유한 경우로서 당해 개발사업지역내 토지의 종전 소유자로부터 그 토지의 전부를 취득한 경우와 법원의 판결 또는 상속에 의하여 토지를 취득한 경우를 포함한다)에게 조성토지를 공급하는 경우
5. 지형조건 및 다양한 시설용도 등을 고려하여 복합적이고 입체적인 개발이 필요한 구역에 대하여 세부개발계획에 대한 공모 또는 투자자 모집 공모에서 선정된 자에게 공급하는 경우
6. 법면부지 등 토지이용도가 현저히 낮은 토지를 공급하는 경우와 입지조건 및 토지 등의 성격에 비추어 인접 토지 등의 소유자에게 공급하는 것이 불가피하다고 개발사업시행자가 인정하는 경우
7. 국가 또는 관할 지방자치단체 등 관계 행정기관의 요청이 있는 경우
8. 공공시행자가 대행개발사업자가 부담한 사업비 및 공사비 등을 조성토지로 현물지급할 필요가 있는 경우
④ 개발사업시행자는 외국인투자유치 등을 위해 수의계약 등으로 처분하는 토지에 대해서는 지정용도로의 사용 의무 및 전매의 방지 등 사후관리를 위하여 환매특약 등 조건을 붙일 수 있다.
개발사업시행자는 연약지반이 포함된 토지를 개발하여 공급하는 경우에는 처분계획서에 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.
1. 토지 조성공사 착수 전에 토질조사를 철저히 하고 필요한 경우 당해 토지의 특성에 맞게 토지 조성고까지 지반안정 처리를 하여야 한다.
2. 허용잔류침하량 이내로 지반안정 처리 후 건축물의 건축 등이 이루어 질 수 있도록 토지사용시기를 합리적으로 조정하여야 한다. 다만, 토지를 공급받는 자가 조기에 토지사용을 원하는 경우에는 공급받는 자가 직접 지반안정처리를 하는 조건으로 토지 사용시기를 조정할 수 있다.
3. 연약지반현황과 지반안정처리 주요내용 및 토지사용시 유의사항 등을분양안내서에 명기하고, 연약지반 분포도면·토질·심도·처리공법·허용잔류침하량 등 자세한 사항은 경제자유구역청, 개발사업시행자 사무소 등에 비치하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
4. 제3호에 따른 연약지반현황과 지반안정처리 내용 등을 시장·군수 등 관련 인·허가기관에 통보하여야 한다.
① 개발사업시행자는 외국인 투자를 활성화하기 위하여 법 제9조제5항에 따라 산업·물류시설용지의 일부를 임대산업용지(이하 "장기임대산업용지"라 한다)로 운영하는 경우 장기임대산업용지는 최장 50년간 임대할 수 있다. 다만, 임차기업이 입주하여 5년이 지난 후 당해 용지의 분양을 원하는 경우 분양할 수 있다.
② 장기임대산업용지의 연간 임대료는 조성원가의 100분의 1 수준으로 하되 해당 시(광역시를 포함한다. 이하 같다)·군 공업지역 지가변동률에 연동하여 매년 조정할 수 있으며, 임대 만료 후 분양가격은 관련 법령에 따라 산정한 조성당시 분양가액에 임대기간 동안의 해당 시·군 공업지역 지가변동률을 감안하여 산정할 수 있다.
③ 장기임대산업용지를 임대할 때에는 외국인 투자기업 및 「해외진출기업의 국내복귀 지원에 관한 법률」제7조④항에 의거 국내복귀기업 선정 확인서를 발부받은 해외유턴기업을 대상으로 하되 투자규모, 입주희망 부지면적, 임대기간의 순으로 우선순위를 부여할 수 있다.
④ 개발사업시행자는 최초 임대공고(계약해지 후 재공고하는 경우를 포함한다) 후 2년이 경과할 때까지 임대공급되지 않은 경우 그 다음 날부터 분양전환하여 공급할 수 있다.
① 사업시행자는 입주기업으로부터 1년분의 임대료를 징수하되, 6개월 단위로 징수할 수 있다.
② 입주기업은 입주시 일할 계산된 당해 연도분 임대료를 납부하되, 6개월 단위로 할 경우 당해 기준기간의 잔여일수에 해당하는 임대료를 납부한다.
③ 사업시행자는 입주기업으로부터 당해 연도 말일까지 익년도 임대료를 징수하되, 6개월 단위로 할 경우 당해 기준기간의 말일까지 다음 기준기간의 임대료를 징수한다.
입주기업이 임대차 계약의 갱신을 원하는 경우 임대기간 종료 6개월 전에 사업시행자에게 서면으로 요청하여야 한다.
① 임대보증금은 1년분 임대료로 하고 임대료 변동분에 해당하는 임대보증금에 대해서는 입주기업과의 갱신계약시에 정산한다.
② 철거이행보증금은 사업시행자가 철거전문기업의 견적서를 받아 산정한 철거비용단가를 적용하고, 입주기업은 이행보증보험증권 등으로 납부할 수 있다.
③ 갱신계약시 철거이행보증금을 재산정하거나 조정할 수 있다.
① 사업시행자는 입주기업의 신청자격이 부적격하거나 입주기업이 허위·부실한 증명자료를 제시하는 등 부정한 방법으로 선정된 경우 임대차계약을 해제할 수 있다.
② 사업시행자는 입주기업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있다.
1. 임대차계약 체결 후 토지사용 가능시점(준공된 사업지구는 임대차계약 체결시점)부터 1년(중소기업군의 경우 18개월) 내에 공장 등을 건축하지 않거나 1년 이상 사업활동을 영위하지 않은 경우(단, 경제상황이나 기업사정을 고려해 타당한 경우 1년의 범위내에서 연장할 수 있음)
2. 대상토지를 임대목적 이외의 목적으로 사용·수익한 경우
3. 사업시행자의 동의 없이 대상토지의 임차권을 양도하거나 대상토지를 전대한 경우
4. 2회차 이상 임대료를 내지 못한 경우
5. 대상토지의 형질 또는 원형을 변경하거나 훼손한 경우
6. 산업단지 입주계약이 취소, 해제 또는 해지된 경우
7. 파산선고를 받은 경우
8. 그 밖에 입주기업의 중대한 의무불이행이 있는 경우
① 입주기업은 임대차계약 종료·중도해지시 1개월 이내에 임대부지에 축조된 공장 등을 기부하거나 원상회복하여 반환하여야 한다. 다만, 사업시행자 동의하에 대상토지를 신규로 임차할 기업이 공장 등을 양수하는 경우에는 원상회복하지 아니할 수 있다.
② 사업시행자는 계약해지시 기납부한 임대료중 잔여기간에 해당하는 임대료는 일할 계산하여 반환한다
조성원가는 법 제9조의7제1항에 따라 공급하는 토지를 조성하는데 소요되는 직·간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격을 말한다.
① 법 제9조의7제2항에 따른 조성원가는 당해 사업지구에서 개발하는 조성원가 기준의 토지를 최초로 공급하고자 할 때 산정한다.
② 개발사업시행자는 최초 조성원가를 산정한 후 개발계획 또는 실시계획 등이 변경되거나 수용재결에 의한 변동, 이주대책의 변동 등 사정변경으로 인하여 조성원가의 증감이 발생한 경우에는 조성원가를 재산정할 수 있다.
③ 개발사업시행자는 개발사업이 준공된 때에는 확정된 사업비를 기준으로 재산정한 조성원가를 실시계획 승인권자와 협의하여 확정한다. 이 경우 당해 개발사업에 투입액이 확정되었으나 집행이 완료되지 않은 비용은 포함할 수 있다.
① 조성원가는 개발계획 및 실시계획에 따라 객관적인 자료와 근거에 의하여 산정하여야 한다.
② 조성원가는 용지비, 용지부담금, 조성비, 기반시설설치비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 그 밖의 비용 등 원가를 세부 원가항목별 특성에 따라 귀속시켜 원가집계 및 배부방법(배부율)에 의하여 산정한다. 다만 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원가)와의 차이가 예상되므로 가능한 한 실제 발생원가에 근접하도록 객관성과 공정성 있게 산정하여야 한다.
③ 최초 조성원가 산정 후 제27조제2항에 따라 조성원가를 재산정한 경우에는 그 이후에 공급되는 토지는 변경된 조성원가를 적용한다.
④ 조성원가는 단위개발사업지구별로 산정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 장기임대산업용지 조성, 외국인 주거환경 개선 등 외국인 투자유치 활성화를 위하여 법 제27조의2에 따른 경제자유구역청의 장이 그 필요성을 인정하는 경우에는 개발사업시행자별로 인근에 위치한 단위개발사업지구들을 통합하여 조성원가를 산정할 수 있다.
⑤ 배부율 적용은 최근 3년간 운용실적(결산 기준)을 기준으로 하되, 다음 각 호 중 어느 하나의 경우에는 배부율을 적용하지 아니하고, 당해 사업에 관련된 실제 집행비를 추정하여 산정할 수 있다.
1. 당해 개발사업 시행을 위하여 신설된 개발사업시행자의 경우
2. 이전의 영업활동의 종류 및 규모가 당해 개발사업과 상이하여 배부율 적용이 적절치 않은 경우
3. 기타 배부율 적용이 적절치 않은 경우
⑥ 동일한 사업지구에 있어 직접인건비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 그 밖의 비용 산정시 적용하는 제비용률은 실시계획승인 고시일이 속한 연도의 제비용률을 계속 적용한다. 단, 결산 미확정 등의 사유로 당해연도 제비용률이 확정되지 아니한 경우에는 전년도 제비용률을 적용한다.
① 조성원가는 경제자유구역의 개발·조성과정에 직·간접적으로 관련되어 투입된 총비용으로서 직접비와 간접비로 구성된다.
② 직접비는 사업대상용 토지(이하 "용지"라 한다) 취득 및 조성공사를 위하여 직접 소요된 비용으로 용지비·용지부담금·조성비·기반시설설치비·직접인건비·이주대책비로 구성되고, 간접비는 개발사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 비용으로 판매비·일반관리비·자본비용·그 밖의 비용으로 구성된다.
③ 개발사업시행자는 조성원가의 구성요소 중 조성원가에서 차지하는 비중이 상당하고, 내용이 중요하다고 판단되는 경우 항목을 세분할 수 있다.
단위면적당 조성원가 등의 산정방식은 다음 각 호와 같다.
1. 단위면적당 조성원가(원/㎡)=총사업비/총유상공급대상면적
2. 총사업비=용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비+판매비+일반관리비+자본비용+그 밖의 비용
3. 총사업면적=실시계획상 당해 개발사업지구의 면적. 단, 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 개발사업지구의 면적
4. 총유상공급대상면적=총사업면적-총무상공급대상면적
① 무상공급대상면적은 관계 법령의 규정에 따라 무상으로 공급하는 토지의 면적과 다음 각 호 중 어느 하나의 시설 설치를 위하여 관계 법령에 따라 조성원가 이하로 공급하는 토지의 조성원가 이하부분 면적(예를 들면 학교용지를 조성원가의 70%로 공급하는 경우 공급면적 중 30%는 무상공급대상면적으로 간주)을 합한 것으로 한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제6호에 따른 기반시설
2. 법 제22조 및 제23조에 따른 외국교육기관, 의료기관 및 외국인전용약국
3. 초·중등교육법 제60조의2에 따른 외국인학교 및 유아교육법 제16조에 따른 외국인유치원
4. 기타 경제자유구역 실시계획승인권자가 외국인 투자환경 개선을 위하여 필요하다고 인정한 시설(처분계획서 상에 조성원가에의 반영을 명시하거나 별도 협의된 시설에 한한다)
② 존치건축물부지, 현황보존지 등 수용 대상이나 공급 대상이 아닌 토지와 환지를 통한 공급대상 토지면적 및 부지조성공사를 시행하지 않고 매입 당시의 원형대로 공급하는 토지면적(이하 "원형지"라 한다)은 무상공급대상면적에 포함하여 산정하며, 시설부담금 및 원형지 공급금액은 총사업비에서 차감하고 조성원가를 산정한다.
용지비는 당해 개발사업지구의 실시계획 등에 따른 용지의 취득 및 보유와 관련된 직접비로서 용지매입비, 지장물 등 손실보상비, 영업·영농·축산·어업 등에 관한 권리 보상비, 취득세·농어촌특별세·재산세·지방교육세 등 용지제세, 보상관련 용역비·수수료, 조사비, 등기비 및 그 부대비용을 포함하여 산정한다. 이 경우 당해 개발사업과 직접 관련되지 않은 비용은 조성원가에 포함할 수 없다.
용지부담금은 당해 개발사업지구의 실시계획 등에 따른 용지 등의 취득과 관련하여 용지의 형질변경 등을 원인으로 법령에 따라 부과되는 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 각종 부담금을 포함하여 산정한다.
조성비는 당해 개발사업지구의 조성에 소요된 직접비로서 부지조성공사비, 특수구조물 공사비, 가로등 공사비, 전기통신 공사비, 조경 공사비, 정보화시설 공사비, 문화재 시·발굴비용, 기타공사비, 설계비, 측량비, 자재비, 시공감리비, 조성 관련 용역비 및 그 밖의 부대비용을 포함하여 산정한다.
① 기반시설설치비는 당해 개발사업지구의 조성에 필요한 도로, 상·하수처리 관련시설 및 에너지·통신시설 등 기반시설(제31조제1항제1호의 어느 하나의 시설을 포함하며 비영리 목적으로 운영되거나 관할 행정기관에 기부채납하는 경우에 한한다) 설치 소요비용, 다른 법령이나 인·허가조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 납부하는 광역교통시설부담금·생태계보전협력금·하수도시설원인자부담금·폐기물처리시설설치부담금 등 각종 부담금, 공공시설설치비 및 그 밖의 부대비용을 포함하여 산정한다. 이 경우 법령에 근거가 없거나 당해 개발사업지구와 관련 없는 인·허가 조건 등에 따른 기반시설설치비와 법 제18조에 따라 국가 또는 지방자치단체 등이 보조하거나 지원한 비용은 조성원가에 포함할 수 없다.
② 기반시설설치비에 포함되는 공공시설설치비 등은 개발계획 및 실시계획에 근거하여야 하며 개발계획 및 실시계획에 반영되지 않은 공공시설설치비 등은 조성원가에 포함할 수 없다.
직접인건비는 당해 사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 복리후생비로서 다음 각 호의 산식에 따라 산정한다.
1. 직접인건비=당해 개발사업지구의 투입비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+이주대책비) × 직접인건비율
2. 직접인건비율=최근 3년간 조성사업 관련 부서 인건비, 급여성 복리후생비의 연평균액/최근 3년간 투입비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+이주대책비)의 연평균액
단, 인건비 연평균액은 해당연도 손익계산서 제조원가 부문의 직접인건비 금액을 기준으로 산정한다.
이주대책비는 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용 및 손실액으로 산정한다.
판매비는 광고선전비, 판매촉진비, 그 밖에 판매활동에 소요된 비용(개발사업과 관련이 없는 부분은 제외한다)으로 다음 각 호의 산식에 의하여 산정한다.
1. 판매비=당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)×판매비율
2. 판매비율=최근 3년간 판매비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액
단, 판매비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정한다.
일반관리비는 직접인건비를 제외한 인건비·임차료·연구개발비·훈련비·그 밖에 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용으로 다음 각 호의 산식에 따라 산정한다.
1. 일반관리비=당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)×일반관리비율
2. 일반관리비율=최근 3년간 일반관리비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의연평균액
단, 일반관리비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정하며, 판매비 집행액과 일반관리비 집행액의 합은 손익계산서상 판매비와 관리비 금액과 일치해야 한다.
① 자본비용은 당해 개발사업을 시행하는데 필요한 사업비의 조달에 소요되는 비용으로 다음 각 호의 산식에 따라 산정하며, 조성원가 내용에는 자본비용률을 표시하여야 한다.
1. 자본비용=순투입액의 누적액×자본비용률
2. 순투입액의 누적액=자본비용 산정기간 동안 매 기간별(매월 또는 매분기별) 당해 개발사업지구에 대한 투입(예상)액에서 회수(예상)액을 차감한 순투입금액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액
3. 자본 비용률=자기자본 비용률+타인자본 비용률
4. 자기자본 비용률=5년만기 국고채이자율×최근 5년간 총자본(자기자본+타인자본)분의 자기자본비율 평균
5. 타인자본 비용률=(최근 5년간 차입이자의 연평균액/최근 5년간 타인자본금액의 연평균액)×최근 5년간 총자본분의 타인자본 비율 평균
② 자본비용 산정기간은 조성공사 착수일(보상계획 공고일)부터 조성공사 준공일까지로 한다.
③ 순투입액은 연복리를 적용하여 산정하되 자기자본은 납입자본금과 자본잉여금 및 이익잉여금의 합계액으로 하며, 타인자본은 회계상 부채가 아닌 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정한다.
그 밖의 비용은「산업재해보상보험법」에 따른 보험료, 천재지변으로 인하여 발생하는 피해액 및 개발사업과 관련한 기부채납금을 더한 금액으로 한정하되 다음 각 호의 산식에 따라 산정한다.
1. 그 밖의 비용=당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)×그 밖의 비용률
2. 그 밖의 비용률=최근 3년간 그 밖의 비용의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액
단, 그 밖의 비용 산정시에는 일반관리비 등과 이중 계산되지 않도록 해야 한다.
① 개발사업시행자는 조성원가 담당직원에 대한 교육, 전산시스템 개발, 내부업무지침 수립, 내부 조성원가심의위원회 운영 등을 통해 조성원가가 신뢰성 있게 산정되도록 노력하여야 한다.
② 개발사업시행자는 사업 완료지구의 준공 조성원가를 분석하여 사전적으로 추정한 조성원가의 신뢰성을 높일 수 있는 방안을 지속적으로 강구하여야 한다.
③ 실시계획승인기관의 장은 조성원가의 신뢰성 확보를 위해 필요한 경우 사업시행자에게 조성원가 구성요소별 산정 금액 및 관련자료 제출을 요청할 수 있다.
① 개발사업시행자는 조성토지를 준공 전에 조성원가 이하로 분양한 경우 준공 후에 확정된 조성원가를 기준으로 가격정산을 실시하여야 한다. 다만, 법 제9조의7 제②항, 「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한법」 제39조, 「물류시설의 개발 및 운영에 관한법」 제51조, 「연구개발특구 육성에 관한 특별법」 제38조 등 관련법규에 따라 일정기간 동안 전매제한 및 지정용도 사용의무 조건으로 공급하는 토지에 한한다.
② 제1항에 따른 가격정산금은 (단위당 확정된 조성원가-단위당 분양한 조성원가)×확정 공급면적으로 산정한다.
③ 가격정산은 준공 후 1월 이내에 실시함을 원칙으로 한다. 다만, 천재지변, 사업비 확정 지연 등 불가피한 사유가 있는 때에는 그 사유가 해소된 날부터 1월 이내에 실시할 수 있다.
④ 개발사업시행자는 가격정산을 실시하는 때에 가격정산금, 정산내역, 수납 및 반환방법 등을 실시계획 승인기관의 장 및 매수인에게 통지하여야 한다.
① 개발사업시행자는 법 제9조의3의 규정에 따라「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」의 특례를 적용하여 골프장과 주택단지를 연계하여 설치하는 경우 법 제9조의 규정에 의한 실시계획에 다음 각 호의 사항을 기재한 골프장주택단지 조성계획서를 실시계획에 포함하여야 하며, 주택단지와 골프장을 독립적인 사업단위로 구분하여야 한다.
1. 주택단지 및 골프장 사업주체
2. 골프장주택단지 계획평면도 및 필지구획도
3. 인구 및 주택건설계획
4. 골프장으로부터의 주거환경 피해 저감방안
5. 기반시설 및 공용시설 설치 및 관리계획
6. 건축규제에 관한 사항
7. 법 제11조제1항제12호의 규정에 의한「체육시설의 설치·이용에 관한법률」제12조의 사업계획의 승인의제에 필요한 서류
8. 법 제11조제1항제39호의 규정에 의한「주택법」 제16조의 사업계획의 승인의제에 필요한 서류
② 제1항제4호의 저감방안에는 수림대, 수변공간 및 단차조성 등 완충지대 설치 또는 방호망의 설치를 포함한다.
③ 제1항제5호에는 설치·관리 주체 및 주택단지 사업주체와 골프장 사업주체간의 비용분담 기준, 지상권 설정 등을 포함한다.
④ 개발사업시행자는 골프장주택단지를 조성하는 경우 법 제9조제4항의 규정에 의한 지구단위계획에 국제적 수준의 쾌적한 주거환경 수준을 유지하기 위하여 필요한 건축물의 용도제한·형태·색채, 필지규모, 건폐율, 용적률, 높이의 최고·최저한도, 건축선 후퇴 등에 관한 사항을 포함하여야 한다.
<삭제>
① 개발사업시행자는 법 제9조의4의 규정에 의하여 공공시설을 인계인수할 경우 인계할 공공시설에 대하여 사업준공 이전에 당해 시설의 관리청에 합동검사를 요청하여야 하며, 당해 관리청은 사업준공 30일 이전까지 합동검사를 완료하여야 한다. 다만, 시·도지사는 합동검사시 지적된 사항에 대한 보수가 완료되지 아니한 경우라도 사업시행자가 입주민 사유재산권 보호 등을 위해 보수계획 등 처리방안과 인계인수 시점을 당해 시설의 관리청과 사전협의한 경우에는 사업의 준공처리(또는 공용개시)를 할 수 있다.
② 공공시설의 합동검사에서 나타난 하자에 대한 보수는 개발사업시행자가 하되 하자보수를 완료한 공공시설은 당해 관리청이 인수하여야 하며, 공공시설의 관리권을 인계인수한 이후에 발생하는 하자에 대한 유지보수는 당해 관리청이 하여야 한다.
③ 경제자유구역개발사업의 최종 준공 전에 공용개시가 필요한 공공시설의 경우에는 당해 시설의 관리청과 개발사업시행자가 합동검사하여 공용개시 여부를 결정하여야 하며, 공공시설을 공용개시하는 때에 당해 관리청은 그 시설의 관리권을 인수하여야 한다.
④개발사업시행자가 공공시설을 당해 시설의 관리청에 인계할 때에는「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」제62조의 규정에 의한 하자보수보증금을 이관하여 당해 시설의 관리청이 하자담보추급권(하자담보책임기간 동안의 하자검사권, 하자보수요구권, 하자보수보증금의 직접사용권을 말한다)을 승계하여 행사할 수 있도록 하여야 한다.
⑤ 시·도지사는 공공시설의 인계인수 지연으로 주민불편 등이 예상되는 경우 개발사업시행자와 해당 관리청간 인계인수 협의를 중재할 수 있다.
⑥ 개발사업시행자는 가로등 등의 전기시설에 대한 수전신청 및 무상귀속되는 공공시설의 관리사무실 등에 대한 상수도, 도시가스 등의 공급신청은 해당 관리청 명의로 신청하여야 한다.
⑦ 제6항의 전기시설 등에 대한 사용료는 인계인수 전까지는 개발사업시행자가, 인계인수 후에는 당해 관리청에서 부담한다.
① 개발사업시행자는 경제자유구역개발사업의 효율적 추진을 위해 필요하거나 외국인투자유치 지연 및 주변 간선시설의 미완료 등으로 경제자유구역개발사업의 정상 시행이 곤란하고 입주예정자의 경제활동에 지장을 초래한다고 인정될 경우에는 일부준공 사항을 반영하여 실시계획의 변경절차를 거친 후 조성완료된 구역에 한하여 법 제14조의 규정에 의한 일부준공 검사를 신청할 수 있다.
② 시·도지사는 승인된 실시계획에 일부준공에 관한 사항이 반영되지 않은 경우 이를 반영한 단계별 실시계획을 승인한 후 준공검사를 실시하여야 한다.
① 개발사업의 준공 후 2년이 경과할 때까지 공공시설용지를 매입하여야 할 기관이 매입하지 않거나 여건변동 등으로 당초 용도로 매각될 전망이 없다고 판단되는 경우 개발사업시행자는 관할 지방자치단체장 등 용도변경권자에게 당해 토지의 용도변경을 요청할 수 있다. 이 경우 용도변경권자는 6개월이내에 용도변경 검토결과를 통지하여야 한다.
② 용도변경권자는 용도변경에 따르는 기반시설 현황 및 주변지역에 미치는 영향 등을 검토하여 변경여부를 정하여야 한다. 다만, 용도변경권자가 개발사업시행자인 경우에는 직접 변경여부를 정할 수 있다.
①「주택공급에 관한 규칙」제19조제4항제1호에 의한 "경제자유구역에 입주하는 외국인투자기업"이라 함은 특별공급의 대상이 되는 입주자 모집공고일 현재 당해 기업의 본사 또는 지사의 주소가 경제자유구역안에 있는 기업을 말한다.
②「주택공급에 관한 규칙」제19조제4항에 의한 특별공급에 있어 외국인투자기업 종사자 중 대한민국 국적을 가진 이중국적자는 내국인으로 본다.
③ 외국인투자기업종사자에 대한 주택특별공급과 관련하여 외국인 투자기업의 자본규모, 종업원수 등 자격요건, 입주자 선정의 우선순위, 전출·퇴직 등 입주자 자격상실에 따른 대책 등 필요한 사항은 시·도지사(경제자유구역청이 설치된 경우에는 경제자유구역청장을 말한다. 이하 같다)가 당해 경제자유구역의 실정을 고려하여 정한다.
① 법 제24조의2제1항에 따라 외국인 전용 임대주택 건설용지를 공급받은 임대사업자(임대주택법 제2조제4호의 자를 말한다. 이하 "임대사업자"라 한다)는 외국인 임대주택을 건설한 후 외국인에게 우선 임대하여야 한다. 다만, 외국인 임대주택의 임대공고 후 6월이 되는 날까지 임대되지 않은 주택이 있는 경우에는 당해 외국인 임대주택수의 100분의 5부터 100분의 10을 재고량으로 유지하는 범위 내에서 이를 내국인에게 임대할 수 있다.
② 임대사업자는 제1항에 의하여 체결된 외국인 전용 임대주택에 대한 내국인의 임차계약 기간이 만료된 때에는 외국인에게 임대계약의 우선순위를 부여하는 등 외국인의 주거안정에 노력하여야 한다.
③ 주택사업승인권자는 임대사업자가 제1항에 의하여 주택용지를 공급받아 건설한 주택에 대하여 최초 임대공고 후 10년 이내에는 분양전환 승인을 하여서는 아니 된다. 다만, 경제자유구역의 지정 등 분양전환이 불가피한 경우에는 산업통상자원부장관과 협의를 거쳐 분양전환을 승인할 수 있다.
④ 개발사업시행자는 직접 외국인 임대주택을 건설·공급하거나 제1항에 따른 주택건설용지 공급 범위 내에서 주택건설용지의 출자를 통하여 경제자유구역내의 외국인투자기업 또는 임대사업자와 외국인 임대주택 건설·운영을 목적으로 하는 특수목적법인(SPC)을 설립하여 당해 특수목적법인으로 하여금 외국인임대주택을 건설·운영하도록 할 수 있다. 이 경우 주택용지의 공급, 외국인임대주택의 공급·운영 등에 관하여는 제1항부터 제3항을 적용한다.
① 경제자유구역기본계획, 경제자유구역개발계획 및 경제자유구역개발계획 변경의 심의를 지원하기 위해 경제자유구역기획단에 경제자유구역자문회의(이하 ‘자문회의’라 한다)를 설치·운영한다.
② 자문회의의 구성은 국토개발·도시계획·환경·교통·물류·투자유치·에너지·디자인·정책·법률·회계 등 분야별 전문가 30인 이내로 구성한다.
③ 자문위원은 산업통상자원부장관이 위촉하며, 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있다.
④ 자문회의에 참석(서면검토를 포함한다)한 위원과 관계전문가에게 예산의 범위 안에서 수당을 지급한다.
법 제27조의2에 따른 경제자유구역청의 장은 법 제25조제2항제6호와 관련하여 경제자유구역개발사업의 추진과정에서 관계 행정기관 간 이견이 있어 합의가 곤란한 경우에는 당해 사안을 경제자유구역위원회에서 논의·조정할 수 있도록 산업통상자원부장관에게 안건상정을 요청할 수 있다.
「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 고시 발령후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2016.12.31일 까지로 한다.
부칙
이 개정 지침은 2011년 8월 5일부터 시행한다.
제35조제1항 단서의 규정은 이 지침 시행 후 최초로 승인을 신청하는 실시계획부터 적용한다.
제43조의 규정은 이 지침 시행 후 최초로 실시계획 승인을 받는 단위개발사업지구부터 적용한다.
이 개정 지침은 고시한 날부터 시행한다.
이 개정 지침은 고시한 날부터 시행한다.
별표 서식 정보
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