1. 근거법령
상속세 및 증여세법 제61조 제2항
2. 기준시가 적용범위
가. 상업용건물 또는 특수용도의 건물(이하 "상업용건물"이라 한다)에 대한 국세청 기준시가는 구건축법 시행령(1999. 4. 20, 대통령령 제16285호로 개정되기 전의 것) "별표 1"의 건축물 용도분류표상 단독주택, 공동주택, 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다.
나. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 대상에 포함될 수 있는 것은 주택외의 부분이라 하더라도 이를 상업용건물로 보지 아니한다.
다. 주된 용도가 주거용이 아닌 건물로서 그 일부분이 주거용으로 쓰여지고 있는 경우에도 그 주거가 당해 건물의 관리 또는 영업의 관리만을 위한 것인 때에는 그 부분은 상업용건물에 포함되는 것으로 한다.
라. 상업용건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권등 각종 가액은 이에 포함되지 아니하는 것으로 한다.
3. 개별 상업용건물에 대한 국세청 기준시가의 적용
개별 상업용건물에 대한 국세청 기준시가는 당해 건물의 구조·용도·위치·신출연도 등을 기준으로 "4. 상업용건물에 대한 국세청 기준시가 산정방법"에 의하여 계산한 가액을 적용한다.이 경우에 상업용건물에 대한 국세청 기준시가 산정방법의 고시는 개별 상업용건물에 대한 국세청 기준시가의 고시로 본다.
4. 상업용건물에 대한 국세청 기준시가 산정방법
가. 기본산식
(1) ㎡당금액=건물 신축가격 기준액(㎡당)×구조지수×용도지수×위치지수×개별재산의 특성에 따른 조정률×경과연수별잔가율
(2) 기준시가=㎡당금액×평가대상 건물의 면적(㎡)
나. 기준시가는 이 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 건물 신축가격기준액에 각종 지수·조정률·잔가율을 곱하여 ㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 절사한다)을 계산한 후, 이 금액에 평가대상 건물의 면적을 곱하여 산출한다.
5. 건물신축가격기준액
㎡당 420,000원으로 한다.
6. 구조지수는 다음과 같다.
7. 용도지수는 다음과 같이 한다.
8. 위치지수는 다음과 같다.
9. 개별재산의 특성에 따른 조정률은 다음과 같이 한다.
10. 경과연수별 잔가율은 다음과 같이 한다.
가. 대상건물별 내용연수와 잔존가액 및 상각방법
(1)Ⅰ그룹：① 통나무조의 모든 건물, ②철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·철골조·석조·PC조·목구조로서Ⅱ그룹에 속하지 않는 건물
(2)Ⅱ그룹：① 연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·황토조·목조의 모든 건물, ②철골(철골 철근)콘크리트조·철근콘크리트조·철골조·석조·PC조·목구조로서 그 용도가 공장·창고·운수시설·위험물저장 및 처리시설·자동차관련시설·동물관련시설·분뇨쓰레기처리시설·식물관련시설인 경우 ③"②"의 건물구조중 최고층수 5층이하로서 연면적이 1,000㎡미만인 건물
나. 건물 신축연도별 잔가율표
(3)Ⅲ그룹：① 시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌조·돌담 및 토담조의 모든 건물, ②기계식 주차전용 빌딩
11. 이 고시내용 중 용어의 정의는 다음과 같다.
가. 구조지수 관련 용어의 정의
(1)통나무조：외벽 전체의 1/2이상을 가공한 통나무 원목을 건축자재로 사용하여 축조한 구조 및 이 구조와 조직 기타의 구조를 방용한 구조를 말한다.
(2)철골(철골철근)콘크리트조：철골의 각 부분에 콘크리트를 부어 넣기나 철근콘크리트로 피복한 구조를 말한다.
(3)철근콘크리트조(R.C조, P.S조, 라멘조 포함)：철근콘크리트를 써서 건축을 하거나 이 구조와 조직 기타의 구조를 병용한 구조를 말한다. 다만, 철근콘크리트조와 통나무조를 방용한 구조는 통나무조로 분류한다.
(4)철골조：여러 가지 단면으로 된 철골과 강판을 조립하여 리벳으로 조이거나 용접을 한 구조를 말한다.
(5) 석조：외벽이 석재로 된 구조를 말한다. 이 경우 내부 구조는 벽돌 또는 목조의 구조라도 상관없다.
(6) P.C(Precast Concrete)조：P.C공법에 의하여 생산된 외벽 등의 부재를 조립하여 건축한 구조를 말한다.
(7) 목구조：목재를 골조로하고 합판, 합성수지, 타일, 석고보드 등을 사용하여 신공법으로 축조한 건물을 말한다. 다만, 통나무와 목조를 제외한다.
(8) 연와조：3면 이상이 연와 또는 이와 유사한 벽돌로 축조된 구조를 말한다. 다만, 시멘트 벽돌조와 시멘트블럭조에 외벽 전체면적 1/2 이상에 돌, 타일, 대리석 등의 붙임을 한 것은 모두 연와조로 본다.
(9)시멘트벽돌조：외벽을 시멘트벽돌로 쌓은 후 화장벽돌, 각종 타일 또는 몰탈을 바른 것을 말하되, 칸막이 벽은 목조로 한 경우도 있으며, 지붕·바닥 등은 목조 또는 철근콘크리트로 한 경우도 있다.
(10)황토조：외벽과 전체면적의 1/2이상을 황토벽돌로 축조한 건물을 말한다. 다만, 흙벽돌조와 토담조를 제외한다.
(11)보강콘크리트(보강블럭조 포함)：블럭의 빈 부분에 철근을 넣고 몰탈 또는 콘크리트로 채워 블록조의 결함을 보완한 것과 시멘트벽돌조의 결함을 보완하기 위하여 벽체 또는 기동부에 철근을 넣어 축조한 구조를 말한다.
(12) 목조：기둥과 돌보 및 석가래 등이 목재로 된 건물을 말한다. 다만, 통나무조에 해당하는 것을 제외한다.
(13) 시멘트블럭조：주체인 외벽의 재료가 시멘트블럭 또는 시멘트콘크리트블럭으로 된 구조를 말하며 칸막이벽, 지붕, 바닥 등은 시멘트벽돌조와 같이 할 수도 있다.
(14) 경량철골조：비교적 살이 엷은 향강(압연해서 만든 단면이 L, H, I, 원추형 등의 일정한 모양을 이루고 있는 구조용 강철 또는 알루미늄재)을 사용하여 꾸민 건축물의 구조를 말한다.
콘셋트 건물·조립식 패널 건물·컨테이너 건물·알루미늄유리온실 등은 경량철골조로 분류한다.
(15)철파이프조：강관(철파이프)을 특수 집합 또는 용접하여 구성한 구조를 말한다.
(16) 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조：석회, 흙벽돌, 돌담, 토담 기타 이와 유사한 구조로 축조한 구조를 말한다. 다만, 이 구조에 자연석, 대리석을 사용하여 외벽을 치장한 구조는 석조로 분류하고, 이 구조와 연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·목조·시멘트블럭조를 병용한 구조는 각각 연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·목조·시멘트블럭조로 분류한다.
나. 개별재산의 특성에 따른 조정률 관련 용어의 정의
(1)일반인텔리젼트시스템빌딩：건축, 통신, 오피스 자동화, 빌딩자동화 등 시스템을 유기적으로 통합하여 냉·난방, 조명, 전략 시스템을 통합 운영하는 자동화된 건물을 말한다.
(2)첨단정보통신시스템빌딩：일반인텔리젼트시스템빌딩에 첨단 정보통신 기능을 갖추고 전체적인 계획에 의해 시스템 기능이 통합된 건물을 말한다.
12. 이 고시내용 중 각종 지수 등에 대한 적용요령은 다음과 같다.
가. 일반적인 사항에 대한 적용요령
(1) 구조지수와 용도지수는 당해 건물의 구조와 용도에 따른 가격지수를 적용 하되, 해당되는 구조 또는 용도가 명시되지 아니한 경우에는 유사한 구조 또는 용도에 의하고, 어느 구조 또는 용도로도 적용하기 곤란한 경우에는 구조지수 및 용도지수를 100으로 적용한다.
(2)위치지수는 당해 건물의 부속토지 개별공시지가에 따른 가격지수를 적용하고, 경과연수별 잔가율은 당해 건물의 신축연도 및 구조별 내용연수를 기준으로 정액법 상각방식에 의하여 계산한 가액을 적용하고, 개별재산의 특성에 따른 조정률은 이에 해당되는 경우에만 적용한다.
나. 구조지수 적용요령
(1) 건물 구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류하되, 건축물 관리대장 또는 등기부등본등 공부상에 기재된 구조에 따른다. 다만, 사실상의 구조와 공부상의 구조가 다른 경우에는 사실상의 구조에 따른다.
(2) 공부상 조적식 구조로 기재된 것은 그 주된 재료에 따라 석조, 연와조, 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조 등으로 분류한다.
다. 용도지수 적용요령
(1) 건물의 용도분류는 건축물 관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의하되,사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다.
(2) 어느 용도로도 분류하기 곤란한 특수한 용도의 건물은 용도지수를 100으로 적용한다.
(3) 건축물 관리대장 또는 등기부등본상 여러가지 용도가 구분되지 않고 복합적으로 기재된 경우에는 각 용도별 면적은 사실상의 현황에 의하되, 그 구분이 곤란한 경우에는 각 부분의 면적은 같은 것으로 본다.
(4) 용도분류표에 없는 주차장, 대피소, 옥탑, 로비, 현관, 복도, 계단, 수위실, 기계실, 공조실,물탱크실, 화장실 기타 이와 유사한 용도의 부속건물은 당해 건물의 주용도의 용도지수를 적용한다. 이 경우에 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사실상의 귀속이 불분명한 경우에는 각 주용도별로 면적을 안분계산하고, 건물의 일부에 주택 등 상업용 건물 기준시가 적용대상이 아닌 부분이 복합된 경우에 그에 해당하는 부속시설 건물은 상업용 건물 기준시가 적용대상에서 제외한다.
(5) 주용도가 공장, 창고, 운수시설, 위험물저장및처리시설, 자동차관련시설, 동물관련시설,분뇨쓰레기처리시설, 식물관련시설로서 동일한 건물내에 주용도에 부속하여 관리사무실, 창고, 기숙사, 실험실, 위험물 저장시설, 폐기물 처리시설, 휴게실 기타 이와 유사한 용도의 건물이 복합되어 있는 경우에 그 부속건물의 용도지수는 주용도의 용도지수를 적용한다.
(6) 동일한 건물내에 주용도에 부속하여 관리사무실 및 창고가 복합되어 있는 경우에는 그 부속건물의 용도지수는 주용도의 용도지수를 적용한다. 이 경우에 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사실상의 귀속이 불분명한 경우에는 각 주용도별로 면적을 안분계산한다.
(7)숙박시설 중 호텔·관광호텔·가족호텔·해상관광호텔·콘도미니엄·한국전통호텔, 판매시설중 백화점·쇼핑센터·도매센터·대형점에 부속된 관리사무실, 위락시설, 놀이시설, 운동시설, 목욕시설, 판매시설, 공연장, 집회장, 문화센터, 식당가 기타 이와 유사한 용도의 부속건물의 용도지수는 당해 주용도와 동일한 용도지수를 적용한다.
(8)운동시설에 직접 부속된 관리사무실, 안내소, 발매장, 탈의실, 대기실, 방송통신실, 기자실, 휴게실, 목욕장(복합목욕장), 장비대여 및 판매시설, 관람장 기타 이와 유사한 것은 당해 운동시설과 동일한 용도지수를 적용한다.
(9)판매시설의 분류는 유통산업발전법상의 분류기준에 따르며, 백화점·쇼핑센터·도매센터·대형점에 부속된 관리사무실, 위락시설, 편의시설, 스포츠센터, 문화센터, 식당가, 집회장, 근린생활시설 기타 이와 유사한 용도의 부속건물 용도지수는 당해 판매시설과 동일한 용도지수를 적용한다.
라. 위치지수 적용요령
(1) 상속개시 또는 증여일 현재 고시된 부속토지의 개별공시지가(㎡당)를 기준으로 위치지수를 산정한다. 건물의 소유자와 부속토지의 소유자가 다른 경우에도 당해 부속토지의 개별공시지가를 적용한다.
(2)하나의 건물에 여러필지의 부속토지가 있는 경우에는 각 부속토지의 개별공시지가를 토지면적을 기준으로 가중평균한 가액을 적용한다.
(3)개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용한다
(4)지가가 급등하는 지역으로서 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제50조 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 적용한다.
(5)수상가옥 등 부속토지의 개별공시지가를 산정하기 곤란한 경우에는 그 위치지수를 100로 적용한다.
마. 개별재산의 특성에 따른 조정률 적용요령
(1)개별재산의 특성에 따른 조정률은 여러 번호에 중복으로 해당되는 경우에도 각각의 조정률을 곱하여 중복으로 적용한다.
(2) 최고층수는 지하층과 옥탑을 제외하여 계산하고, 건물 연면적은 건물 전체 면적을 기준으로 계산한다. 이 경우에 건물의 일부분을 소유하고 있는 경우에도 당해 건물 전체의 최고 층수 및 연면적에 따르고, 주택 등 상업용 건물 기준시가 적용대상이 아닌 건물이 복합되어 있는 경우에도 그 부분을 포함하여 최고층수 및 연면적을 계산한다.
(3) 상가의 1층 조정률은 근린생활시설(종교집회장, 제조업, 공장, 학원, 사무실, 금융업소, 공연장, 탁구장 등 운동시설 제외), 의료시설(격리병원 등 제외), 판매시설(주유소 등에 부속된 판매시설, 농산물 공판장 등 제외)의 지상 1층 건물에 대하여 적용하되, 용도지수가 120이상인 경우에는 적용하지 아니한다.
(4)건물 부속주차장은 주용도에 따른 용도지수를 적용한 후에 다시 조정률을 적용하고, 주차전용 빌딩은 조정률을 적용하지 아니한다.
(5)개축건물은 개축부분에 대하여만 당초의 신축시점을 기준으로 계산한 후에 조정률을 적용한다.(※ 증축건물은 증축부분에 대하여만 증축시점을 신축시점으로 보아 기준시가를 계산한다.)
(6)단층 공장 또는 창고의 건물 층고(높이)는 처마높이를 기준으로 계산하며, 단층의 일부에 복층 구조가 병존하는 경우에도 이를 적용한다. 이 경우에 공장 또는 창고 이외에 다른 용도가 병존하는 경우에 공장 또는 창고의 면적이 다른 용도의 건물면적이상인 경우에는 전체 면적에대하여 조정률을 적용하고, 공장 또는 창고의 면적이 적은 경우에는 다른 용도의 건물면적에 대하여는 조정률을 적용하지 아니한다.
(7)단층 공장 또는 창고의 건물 높이에 따른 조정률, 무벽건물에 대한 조정률, 구조안전진단 또는 철거·멸실·훼손 건물에 대한 조정률은 납세자가 구체적인 사실관계를 입증하는 경우에 한하여 이를 적용한다.
바. 경과연수별 잔가율 적용요령
(1)건물 구조는 구조지수 계산시에 적용한 구조에 따르고, 최고층수는 지하층 및 옥탑을 제외하고 계산하며, 건물 연면적은 지하층, 옥탑 등을 포함한 전체 면적을 기준으로 계산한다.이 경우에 건물의 일부분을 소유하고 있는 경우에도 당해 건물 전체의 최고층수 및 연면적에 따른다.
(2)경과연수별 잔가율 계산은 정액법 상각방법에 의하되, "다. 신축연도별 잔가율표"에 의하여 계산한다. 이 경우에 신축연도가 1999년인 경우를 경과연수 1년으로 계산하며, 내용연수가 경과된 건물은 최종연도의 잔가율을 적용한다.
(3)신축연도는 사용검사일(준공검사일)을 기준으로 계산하되, 그 이전에 가사용승인일 또는 사실상 사용일이 있는 경우에는 가사용승인일 또는 사실상 사용일을 기준으로 계산한다.
(4)하나의 건물이 여러 구조 또는 용도로 복합된 경우에는 경과연수별 잔가율을 각각의 그룹에 의하여 계산하며, 어느 구조로도 분류하기 곤란한 특수구조의 건물은 경과연수별 잔가율을 Ⅱ그룹에 의하여 계산한다.
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